Společenství vlastníků jednotek

Obecně se dá říct, že kvalita výboru v domech je odvislá převeším od kvality samotného správce domu (tím myslím externího správce - "byťák"). Jedině s jeho pomocí se mohou společenství pohybovat v nějakých rozumných mantinelech. Bohužel ani těch dobrých správců není zrovna mnoho. V kombinaci s tím, že většina předsedů a členů výboru společenství se ve svém profesním životě zabývá něčím úplně jiným a také v kombinaci s častými legislativními změnami a skutečností, že občas ani Komise pro aplikaci nové civilní legislativy vůbec neví jak vyložit některá nová ustanovení zákonů, je jasné, že není možné chtít po statutárních zástupcích, aby se orientovali úplně ve všem a věděli o všech povinnostech, které jsou na ně kladeny různými předpisy.

V této souvislosti jsem si udělal analýzu informací uložených ve sbírce listin rejstříku společenství vlastníků jednotek u cca stovky SVJ z okolních měst. Samozřejmě mnoho informací se tam zjistit nedá, ale i z toho mála, co je ve sbírce k dispozici, vyplývají mnohá pochybení, která jsou často spojena s rizikem nějaké finanční sankce. S ohledem na své zjištění si troufnu konstatovat, že v současné době mohu nabídnout svou analýzu dokumentů uložených ve sbírce listin každému SVJ zcela zdarma, a to za předpokladu, že nezjistím žádné porušení právních předpisů. Dokonce si troufnu jít tak daleko, že mohu všem společenstvím, která budou mít ve sbírce listin vše v pořádku, nabídnout odměnu ve výši 1.000,- Kč. Nabídka má, ale tato omezení - SVJ musí existovat déle než pět let. Za pochybení budou považována i pochybení později zhojená listinami doručenými do sbírky listin příslušného rejstříku po 01.01.2022. Tato nabídka se netýká SVJ, kterým již byla v minulosti poskytnuta poradneská činnost z mé strany. Uznejte sami, že má nabídka je velmi troufalá. Smyslem je přivést členy výbrou k zamyšlení zda je vše v pořádku. Většina z vás si totiž asi říká - to se nás netýká, u nás to máme vše OK, ale jak si ten člověk může dovolit nabízet tisícovku každému kdo to tak má??? ... A přitom je to naprosto jednoduché - valná většina společenství to prostě v pořádku nemá a slepě spoléhá na to, že vše hlídá jejich správce.

Jak jsem již zmínil výše, většina členů výboru nemá pocit, že by jim měl někdo radit, protože se domnívají, že mají vše v pořádku a tak si dovolím jen pár základních rad v souvislosti s výkonem funkce člena výboru. V podstatě jsou jen dvě. Za prvé - vědět co může schválit výbor a co shromáždění a  za druhé - než něco zaplatíte, tak musíte vědět, že je to správně a má to třeba oporu v objednávce, provedených pracech nebo třeba smlouvě. K tomu samozřejmě musíte hlídat, aby také společenství nikdo nedlužil. Znamená to tedy hlavně ověřovat a nespoléhat na to co nám někdo řekl třeba na "byťáku". Podívejte se sami do stanov co zde máte například uvedeno, že patří do působnosti shromáždění, protože vaše stanovy se mohou odchýlit od zákona (mohou být přísnější, ale nikdy ne naopak). Důvodem může být třeba, že jste to tak chtěli, když jste je tvořili, nebo i na základě novelizace, kdy např. novelizace NOZ 2020 některé záležitosti z výlučné pravomoci shromáždění vypustila, ale většina stanov obsahovala opis původního znění zákonna, a to ve stanovách pořád zůstalo a tak to samozřejmě pořád platí. Příkladem může být např. ustanovení § 1208 písm. g) NOZ, který se týká externího správce ("byťáku" - osoby, která zajišťuje některé čísnnosti správy domu a pozemku). Dle nové úpravy shromáždní rozhoduje pouze, která osoba ("byťák") bude tuto činnost vykonávat, zatímco před novelizací bylo ve stejném ustanovení stanoveno pod písm. h), že shromáždění schvaluje také obsah smlouvy a případně i její změny týkající se ceny či rozsahu služeb. Myslím, že v 99% případů tak budou mít SVJ ve stanovách obsaženo původní znění a budou tak muset případně schvalovat nejen nového správce, ale i smlouvu jako takovou byť to současné znění zákona nepožaduje. Co se financí a plateb týká je třeba hlídat do jaké částky je výbor oprávněn rozhodovat bez schválení shromáždění a tento limit prostě nepřekračovat. Proplácet jen oprávněné platby - dojde-li k chybě při službách, tak se dá předpokládat, že v rámci vyúčtování se vše srovná, ale společenství může mít uzavřenu třeba nějakou smlouvu o dílo, nájemní smlouvu, nebo i ze strany správce může docházet k fakturaci za služby, které by měly být poskytnuty v rámci poplatku za správu, nebo dokonce i ke zvyšování poplatku za správu bez jeho opodstatnění v samotné smlouvě, a proto není od věci občas se do smlouvy podívat, aby se takovým situacím předešlo.